Lorsqu’un investisseur cherche à optimiser son patrimoine en faisant construire un bien immobilier, deux grandes options se présentent à lui : opter pour une maison individuelle ou réaliser un immeuble collectif comprenant deux ou trois appartements. Si ces solutions comportent toutes deux des avantages évidents, elles répondent néanmoins à des stratégies patrimoniales différentes. Il va donc falloir bien analyser votre projet avant de vous lancer. Le choix dépendra de vos objectifs, de votre appétence pour la gestion locative et du type de patrimoine que vous souhaitez construire, car le budget, la rentabilité et la gestion seront différentes. Voici un comparatif complet pour vous aider à décider quelle construction correspond le mieux à votre projet.
1- Le budget initial : deux investissements, deux niveaux d’engagement
La maison individuelle : un investissement maîtrisé et plus accessible
Que vous soyez dans la région de Reims ou celle de Châlons-en-Champagne, construire une maison individuelle reste l’investissement le plus accessible pour démarrer. Le budget dépend bien sûr du terrain, de la surface, du niveau de finition, de la qualité énergétique (RE 2020) et des aménagements extérieurs. C’est une solution particulièrement appréciée des primo-investisseurs, car elle permet un premier pas dans la location avec une prise de risque limitée et un financement généralement plus simple.
Le petit immeuble collectif : un projet plus ambitieux, mais potentiellement plus rentable
Construire un petit immeuble de deux ou trois logements demande un investissement de départ sans doute plus important. Il faut en effet une structure adaptée, des circulations communes, plusieurs cuisines et salles de bain et davantage d’équipements techniques. Cependant, ce coût global doit être mis en perspective avec le nombre de loyers générés, qui peuvent améliorer la rentabilité globale du projet.
2- La rentabilité : choisir entre la stabilité ou multiplier les loyers ?
La maison individuelle : stabilité locative et attractivité permanente
La maison individuelle attire un public large, notamment les familles recherchant un jardin et du calme, avec une surface confortable. Dans les zones périurbaines recherchées, les locataires restent plusieurs années. Résultat : il y a moins de turnover, moins de vacance locative et du même fait moins besoin de remettre les lieux en état entre deux contrats. La rentabilité sera donc stable et prévisible sur le long terme.
Le petit immeuble collectif : plusieurs loyers et une rentabilité optimisée
Construire un petit immeuble de rapport séduit les investisseurs souhaitant optimiser la rentabilité brute ou diversifier les revenus locatifs. Avec un bâtiment plus grand, les coûts (toiture, façade, chauffage) sont mutualisés. Le risque se réduit également, car si un logement est vacant, les autres continuent de rapporter des revenus, voire de rembourser le crédit. La présence de deux ou trois appartements permet souvent d’atteindre une rentabilité plus élevée, surtout dans les secteurs proches des universités, gares ou bassins d’emploi.
3- La gestion locative
Avec un seul logement et un seul locataire à gérer, le suivi est plus facile. Si la construction est neuve, il y a également peu de travaux à prévoir. La maison individuelle s’avère être l’option la plus simple pour les investisseurs qui ne souhaitent pas consacrer beaucoup de temps à la gestion locative.
Au contraire, avec deux ou trois logements, il va falloir gérer les entrées et les sorties. Un immeuble va également demander plus d’entretien, notamment pour les parties communes (éclairage, nettoyage, boîtes aux lettres…), et la maintenance des équipements. Mais certains investisseurs confient automatiquement la gestion à une agence pour simplifier le suivi.
4- La liberté architecturale : le sur-mesure comme atout majeur
La maison individuelle : un vaste terrain de créativité
Construire une maison permet de concevoir un plan sur mesure, parfaitement adapté :
- à votre stratégie (location nue, meublée, familiale, haut de gamme),
- au terrain,
- aux attentes du marché (suite parentale, bureau, espace extérieur, garage…).
Les investisseurs apprécient cette flexibilité, qui permet de créer un bien unique et optimisé pour attirer des locataires fiables et de long terme.
Le petit immeuble collectif : une conception optimisée pour la rentabilité
Un immeuble collectif peut lui aussi être conçu sur mesure :
- surfaces optimisées,
- typologies variées (T2, T3),
- performance énergétique,
- circulation pensée pour limiter la perte d’espace,
- possibilité d’intégrer des prestations modernes (local vélos, buanderie, stationnements…).
Si l’objectif est d’obtenir un revenu locatif régulier et multiple, l’architecture sur mesure est un atout déterminant.
5- Entretien et coûts annexes : des approches différentes
Les constructions neuves aux normes RE2020 nécessitent très peu d’entretien les dix premières années. Dans les constructions individuelles, nul besoin de syndic, pas de charges communes. Les coûts restent maîtrisés et les imprévus rares. Dans les immeubles collectifs, il va falloir suivre de nombreux éléments techniques, mais la mutualisation des dépenses sur plusieurs loyers permettra d’en limiter l’impact.
6- Valorisation patrimoniale : deux dynamiques complémentaires
La maison individuelle : un bien qui prend de la valeur dans le temps
La demande en maisons reste forte en Champagne-Ardenne, notamment depuis l’essor du télétravail et le retour des envies d’espace. Une maison individuelle neuve, bien située, se revend généralement très bien, parfois même plus qu’un appartement.
Le petit immeuble collectif : un actif très recherché par les investisseurs
Un immeuble récent, bien construit et économe en énergie attire les investisseurs locaux ou parisiens, mais également les particuliers cherchant à diversifier leur patrimoine. Il est également possible de le vendre par appartement, et donc de rester engagé dans le projet. Ce type de construction est souvent recherché pour sa rentabilité immédiate mais aussi son potentiel de transmission patrimoniale.
Construire une maison individuelle ou un petit immeuble collectif sont deux excellentes manières d’investir dans la pierre. Le choix dépendra avant tout de votre profil :
Si vous cherchez un investissement simple, stable et évolutif, la maison individuelle est idéale : accessible, flexible, très recherchée par les familles, et parfaite pour limiter la vacance locative.
Si vous visez une rentabilité plus élevée et acceptez une gestion un peu plus soutenue ?
Le petit immeuble collectif vous permettra de multiplier les loyers tout en mutualisant les coûts.
Quel que soit l’option que vous choisirez, la construction neuve permet de créer un patrimoine durable, performant et adapté au marché local. Si vous souhaitez être accompagnés, contactez-nous !